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三张图表带您看清2020年曼谷楼市

2020-11-19 565 来源: 曼谷客

2020年已近尾声,新冠疫情席卷全球的2020年,一言难尽!

2020年已近尾声,新冠疫情席卷全球的2020年,一言难尽!泰国经济在2020年也受到疫情重大影响,根据研究机构的预测,今年泰国GDP跌幅可能在7%以上。

疫情对泰国楼市的考验已近一年,压力之下,泰国房产的标杆市场——曼谷楼市的表现如何?未来的走势会怎样?昆哥综合了三张来自权威机构提供的图表,本着曼谷客一贯以数据说话,以事实为依据做出分析判断的原则。为关心曼谷楼市的朋友们做一下分析和投资建议。

01、曼谷轨道交通沿线房价指数

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这是来自泰国房产信息中心的数据,提供的是自2019年一季度到2020年二季度的曼谷轨道交通沿线地区的可售公寓房价指数。黄色部分是大曼谷区的可售公寓价格指数。所谓大曼谷区是指曼谷市以及周围五个府组成的曼谷都会区。如果按照季度环比比较,2020年二季度的可售公寓价格指数比2020年一季度下降了0.1%。如果是按年度环比比较,2020年二季度的可售公寓价格指数还比2019年的二季度上涨了1.8%。在曼谷城区的轨道交通沿线地段,2019年一季度的可售公寓价格指数是150.6,在2019年的四季度,可售公寓价格指数是155.4,是近期高点。进入2020年后,略有下跌,按照季度环比对比,2020年二季度的可售公寓价格指数比2020年一季度下降了0.1%。如果是按年度环比比较,2020年二季度的可售公寓价格指数还比2019年的二季度上涨了2%。

这张图表显示了曼谷公寓市场的一个规律,就是在轨道交通沿线的楼盘的抗跌性较强。特别是在曼谷市区范围内轨道交通站点附近的楼盘尤其如此,另外,就可售公寓而言,其中相当一部分是预售的期房楼盘,这张图表也表明了当前轨道交通线区域内的期房楼盘并未有大幅度的价格下跌。

02、曼谷轨道交通沿线地段库存房产销售情况

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由于疫情的影响,市场上积压的库存房必然会有增多。那么,在现在的曼谷楼市里,究竟是哪些类型的房产积压较多呢?这是来自泰国第一大开发商Pruksa的统计数据。按照公寓、独立别墅、联排别墅三种类型进行统计。我们看到,如果将2020年2季度和2019年2季度进行年度对比。从总量上来说,2020年2季度的积压库存房产单元增加了7%。按照房产类型分别计算的话,库存积压最多的是联排别墅,库存增加了17%。其次是独立别墅,库存增加了9%。而公寓的库存反而下降了1%。分析其原因,主要是今年上半年以来,泰国开发商把营销重点放在了消化现房楼盘的尾盘,以取得现金流入。在缺乏外国购房者的市场上,主要针对本地购房者提供较大幅度的优惠,一些大开发商取得了较好的库存房消化业绩。泰国第一大开发商Pruksa的前副首席执行官表示,今年5月和6月的市场情绪比疫情之初明显恢复,更多的泰国客户访问了项目现场看房购房。

03、大曼谷地区分类型房价指数走势图

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接下来,我们把眼光放长一些。来看一下由泰国房产信息中心提供的,从2012年一季度开始的大曼谷地区分类型的房产价格指数走势图。从图中我们可以看出,三种类型的房产——公寓、联排别墅、独立别墅,自2012年以来价格指数稳定上涨的总体趋势未变。如果与2012年一季度的价格指数对比,上涨幅度最大的是公寓类房产,上涨幅度为55.5%;其次是联排别墅,上涨幅度为32%;别墅类房产,上涨幅度为28%。从抗跌性来说,联排别墅第一,其次是独栋别墅,公寓排第三。曼谷的公寓价格指数,是在2017年4季度之后出现了更大幅度的上涨,但从2019年4季度之后,出现了微幅的价格回调。一方面是因为疫情影响,经济不景气,本国购房者购买力下降,再加上锁国政策外国购房者进不来。另一方面,开发商推迟了许多新项目的启动,使得市场上的供应量大幅减少。需求量和供应量同时下跌,这也使公寓价格水平不至于出现大幅跳水。

曼谷楼市展望

1、开发商通过对于现房项目大量折扣以清理库存并大幅减少新供应后,一部分开发商的业绩报表已经表现出现金流向好趋势,但整个曼谷公寓市场可能会一直调整到明年。

2、2021年的曼谷楼市前景充满不确定性,取决于本地和全球范围的许多因素,但预计从2021年下半年到2022年曼谷楼市将出现更强劲的反弹。

3、鉴于开发商放缓新项目推出,以及曼谷市中心黄金地段可开发土地资源日趋紧张,在2021年以后,曼谷市中心地段的二手房交易将趋于活跃。


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